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商品房估价中成本法、市场法、收益法的差别?

发布时间:2019-09-10 浏览次数:

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  1、市场法:在所有的评估方法中,市场法是最常用,也是相对最准确的一种方法。它通过选取一些(3个以上)的可比案例,将这些可比案例与估价对象在交易情况、交易时间、房地产状况等方面进行比较,最终得出估价对象的客观合理价值,它的优点在于得出的结果与市场交易情况相吻合,最具说服务。缺点是需要收集大量的可信性度高的成交案例,前期工作量较大,而且对于成交不多的房地产,就很难使用市场法。

  2、收益法:收益法更注重房地产的盈利能力,认为房地产盈利能力决定了房地产价值的高低。这种方法的优点是对有投资价值的房地产能更准确地反应其内在的价值和升值的潜力。缺点是对于难以出租或营业的房地产不太适用。

  3、成本法:成本法可以说是估价方法中最古老,但也很常用的一种方法,以建造该房地产所需的支出得出房地产的价值。其优点是计算较为简便,缺点是往往不能正确地反应房地产的真实价值,与市场实际成交价格相差较大。

  如果是评估商品房(住宅),那么市场法应当是首选的方法。如果是评估商品房(营业),那么收益法应当是首选的方法。

  市场法是将待评估技术与近期技术交易中类似技术进行对照与比较,以后者的既知价格为基础加以修正,得出被评估的技术最可能实现的合理价格。其基本公式为:

  例如,一种新的节能灯制造技术,了解到3年前已有同类技术在技术市场上成交,转让价格为50万元,技术寿命周期为10年,试评估该技术转让的价格。

  由于两项节能灯技术交易的相似性,基本符合市场法的应用条件,按线性折旧法计算,该技术剩余寿命为7年,求一款免费的录制视频软件最好是不要注册码的屏幕录像专家也要收,则:

  市场法看似简单明了,其实应用条件是苛刻的。主要是可比性和交易信息的可利用性问题。技术交易情况相当复杂,即使是同一科研单位转让同一技术,由于转让对象、转让方式、转让时间、配套服务等因素的区别,技术价格会有很大差异。当交易样本少、技术相似性差、对交易背景不了解时,还是不能简单地套用公式(8-4)。

  我国技术市场中交易行为尚不规范,信息统计尚不够准确,必须通过广泛的寻求和详细对比,找到可靠的参照样本。

  由于我国无形资产评估起步较晚,4612金光佛开奖结果,理论框架和数学模型还不够完整,可以参照的样本和数据也不够丰富,用技术评估方法计算出来的价格与技术市场上实现的价格差异较大。技术交易是在实践中发展起来的,在买方和卖方的千百次洽谈中,以及不同卖方之间的竞争中,逐渐产生了技术商品的价格行情,也形成了一些习惯价格和产业规范。从这个意义上讲,市场法有着比较重要的实用价值,操作起来比较简便;习惯价格和产业规范也有着重要参考价值。

  习惯价格是指在过去成交的同类技术转让中形成的一些价格范围和惯例,可以作为价格谈判的参照。不同行业的不同技术价格差异很大,为了使价格谈判不离谱,昼靠近成交价格,了解本行业同类技术的价格惯例是必要的。例如,食品行业转让一项新产品技术的价格在5000~50000元之间。如果对大型企业转让一项新产品技术,包括全套技术服务,综合收费可达30~50万元。某生物研究所向山东某厂转让一项蚓激酶生产技术,转让费1500万元,这个价格给出了新医药产品和生物制品技术的价格数量观。

  在国际上,技术提成比率在不同行业也形成了不同的惯例。比如医药技术提成率是销售额的10~15%,信息处理技术是3~5%,日用消费品技术提成率是2%,造纸和木材业为4~6%,石油工业是1%或更低,0.5~5%。

  收益法是通过一种适当的还原利率,将被评估的技术产生的未来效益折算为现值(折现)的评估方法。收益法不考虑技术商品开发研制成本,而集中考虑技术商品在使用过程中所能带来收益的能力。收益法是建立在效用价值论的基础之上,通过对技术商品的经济效益进行预测来给技术定价,这种方法比较容易被技术买卖双方接受,可操作性较强,因而比较常用。

  技术商品的收益,最终要通过产品上市,在市场上赚得超额利润来实现。因而收益法评估的第一项工作就是了解新产品或改进后的产品的市场需求情况。即系统地、客观地收集、整理和分析市场行情资料,为市场前景预测以及技术的经济效益分析打下基础。

  即利用市场调查的结果,采用现代预测方法和手段,对产品的市场前景进行估算。包括需求预测、供给预测和价格预测。

  计算方法是用企业引进新技术后的年净收入减去企业不引进新技术的年净收入,获得新增经济效益。

  众所周知,收益法是三大传统基本评估方法之一,而且使用极广,理论性极强。笔者跟踪研究收益法理论与实践十余年,发现中外评估界存在若干错误的“理论观点”,诸如“收益性资产未来预测收益现值和=估价时点②市场价值”、“收益不应扣除折旧与所得税”、“忽视或否定收益及其相应的收益(资本化)率在口径上必须一致的原理”、 “收益(资本化)率是指对投资者所期望的回报率”和“忽视收益时点的不同,实际上一律取用‘期末’”等。对此,本文拟作出理论评析,也愿与同行专家共同探讨之。

  纵观国内外现行资产、土地、房产评估的标准、规范、执业资格考试用书及相关教材书籍文献,几乎无一例外地赞成“观点一”。其理由大体上是:“投资者所要购买的是资产未来的收益而不是资产本身。因此,未来预测收益现值和就是其估价时点的市场价值。”在“观点一”的指导下,评估行业广大执业人员,为了计算评估基准日即估价时点资产的市场价值,都必须千方百计地去预测未来几十年的收益,用现时收益(资本化)率逐年折现,求取其和。笔者以为,“观点一”在理论上是不能成立的。

  (一)从资产评估学和投资项目经济评估学的角度审视,“观点一”混淆了市场价值与投资价值,从而混淆了收益法的两类不同用途或两类不同的收益法。

  收益法亦称资本化法。其关键词“资本化”是指把收益转换成资本或价值(评估值)的过程。作为一种基本方法,按其用途不同可划分为两大类:

  其一,直接资本化法又称传统资本化法。含地租资本化法、房租资本化法、企业盈利资本化法及其变化形态地租乘数法(购买年法)、房租乘数法和企业盈利乘数法(如EBIT法)等,属资产评估学的范畴。这类资本化法只用于收益性资产(含盈利企业——下同)评估基准日即估价时点市场价值的评估。市场价值是指在竞争的、公开的、公平的、买卖双方足够多且各自精明、谨慎的、有合理交易时间的市场上,资产最可能获得的价值(评估值)。其评估目的大多是,为资产交易提供价值依据。美国评估专家杰弗里费舍教授在他的《收益性不动产评估技术》一书中指出:“直接资本化是一种用于将一个年度收益的评估收益转化成评估值的方法。它包括两种计算方法:把估算收益除以适当的资本化率,或者把估算收益乘以适当的收益乘数。直接资本化法优点是,资本化率和收益乘数直接来源于市场显示的收益和价值间的关系。”②美国布瑞德福特康纳尔教授在他的《公司价值评估》一书中进而指出:“这一方法是一个相当简明的方法,在实践中广为采用,它可以避免评估当中许多棘手问题。”③既然“资本化率和收益乘数直接来源于市场显示的收益与价值的关系”,那么估价时点市场价值只与该时点同类资产交易实例的收益和价值之间存在可比性,而根本和远离估价时点的未来预测的投资者主观所期望的收益之间无关。

  其二,投资报酬资本化法,又称现金流量折现法或收益现值法。它只用于投资拟购收益性资产或拟建项目未来持有期的财务净现值(FNPV)即投资价值的评估,属投资项目经济评估学的范畴。财务净现值即投资价值是指拟购建资产或项目对特定投资者(政府、企业或个人)的价值。其量为将资产或项目未来持有期内所预测的各年财务净现金流量或收益按投资者所要求的回报(折现)率折算到拟购时点或拟建项目初期的现值和。其性质与量正好是“观点一”的“收益性资产未来预测收益现值和”。其评估目的一般是,通过投资价值与特定时点市场价值或项目初期投资总额比较,或通过相同投资总额多种投资方案之间财务净现值的比较,以考察投资资产或项目的盈利能力,从而判断其可行性。布瑞德福特康纳尔教授在他的上述著作中指出:“折现现金流量法意在直接评估投资者由于参与公司投资而获得利益的价值……。公司价值的折现现金流量方法与基于净现值法的投资决策在概念上是一致的。在决定是否购买一台设备时,就要将该设备产生的净现金流量的总现值与其成本相比较。当总现值大于成本时就可以购买,否则就不该购买……。依此类推,可以将折现现金流量法看做适用于整个企业的净现值法。只有当期望产生的现金流量的总现值大于获得该企业所付出的成本时,潜在的购买者才可能实施收购……,经济理论证明投资价值取决于未来的现金流量。”④由此可见,财务净现值即投资价值只受未来持有期各年预测收益的量及投资者所要求的回报(折现)率高低的制约,其特点是预测性与期望性,其中包含诸多不确定因素。它同资产估价时点现实的市场价值或拟建项目初期实际的投资总额之间无关。

  成本法、市场法和收益法是房地产评估中的三大方法。随着我国房地产交易的日趋活跃,房地产评估的需求增长,过去应用成本法来评估这些房地产的做法已经越来越不适应社会发展的需求,取而代之的是应用收益法来评估房地产价值。与之相应,社会各界日益关注收益法在评估过程中的应用。

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